Cẩm nang Nhà ở Xã hội 2026
Chính sách Nhà ở Xã hội
Cập nhật & Đầy đủ nhất
Tổng hợp toàn bộ chính sách, nghị định, điều kiện, thủ tục mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 136/2026/NĐ-CP.
Xem bộ tài liệuLịch sử & Cập nhật chính sách
Các mốc văn bản pháp lý quan trọng về NƠXH
07/04/2026 — Hiệu lực
Nghị định 136/2026/NĐ-CP Mới nhất
Sửa đổi, bổ sung NĐ 100/2024, NĐ 261/2025, NĐ 54/2026 về phát triển và quản lý NOXH. Bộ Xây dựng ban hành kèm Văn bản hợp nhất 17/VBHN-BXD tích hợp toàn bộ nội dung hiện hành.
01/01/2025 — Hiệu lực
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15
Thay thế toàn bộ Luật Nhà ở 2014. Mở rộng đối tượng lên 12 nhóm (thêm nhà KH/chuyên gia), đơn giản hóa thủ tục, tăng cường vai trò chủ đầu tư tư nhân trong phát triển NƠXH.
26/07/2024 — Ban hành
Nghị định 100/2024/NĐ-CP Đã sửa đổi bởi NĐ 136/2026
Hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý NƠXH. Quy định cụ thể điều kiện, trình tự thủ tục, hồ sơ mua/thuê mua/thuê NƠXH.
11/03/2023 — Ban hành
Nghị quyết 33/NQ-CP
Giải pháp tháo gỡ thị trường BĐS và thúc đẩy đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030.
03/04/2021 — Ban hành
Quyết định 338/QĐ-TTg
Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021–2030, tầm nhìn đến 2045. Mục tiêu 1 triệu căn NƠXH.
16/08/2021 — Ban hành
Thông tư 09/2021/TT-BXD
Hướng dẫn thực hiện một số nội dung về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội — biểu mẫu, trình tự, thẩm quyền. Vẫn được tham chiếu trong giai đoạn chuyển tiếp.
20/06/2023 — Ban hành
Nghị định 35/2023/NĐ-CP Hết hiệu lực
Sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP — áp dụng giai đoạn chuyển tiếp trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025.
So sánh Luật Nhà ở 2023 và 2014
Những thay đổi quan trọng bạn cần biết
| Nội dung | Luật 2014 (Hết hiệu lực) | Luật 2023 (Hiện hành) |
|---|---|---|
| Số nhóm đối tượng | 10 nhóm | 12 nhóm +2 mới |
| Nhà KH, chuyên gia | Không có | Có Mới |
| Điều kiện thu nhập | Không nộp thuế TNCN | Không nộp thuế TNCN Giữ nguyên |
| Điều kiện nhà ở | Chưa có hoặc < 10m²/người | Chưa có hoặc < 10m²/người Giữ nguyên |
| Công nhân KCN | Chỉ thuê tại KCN | Mua/thuê/thuê mua tại địa bàn KCN Mở rộng |
| Tỷ lệ vay vốn | Tối đa 70% | Tối đa 80% Tăng |
| Thời hạn vay | Tối đa 15 năm | Tối đa 25 năm Tăng |
| Vai trò tư nhân | Hạn chế, ưu tiên nhà nước | Mở rộng — chủ đầu tư tư nhân tự nguyện xây NƠXH Mới |
| Thủ tục hành chính | Phức tạp, nhiều tầng xét duyệt | Rút ngắn, áp dụng dịch vụ công trực tuyến Cải tiến |
12 đối tượng hưởng chính sách NƠXH
Điều 75, Luật Nhà ở 27/2023/QH15
Người có công với cách mạng
Khoản 1, Điều 75
Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại đô thị
Khoản 2, Điều 75
CB, CC, VC trong cơ quan nhà nước
Khoản 3, Điều 75
Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
Khoản 4, Điều 75
Công nhân, người lao động trong KCN
Khoản 5, Điều 75
Người thu nhập thấp tại đô thị
Khoản 6, Điều 75
Người già cô đơn, khuyết tật nặng có khó khăn về nhà ở
Khoản 7, Điều 75
Hộ bị thu hồi đất, phải giải phóng mặt bằng
Khoản 8, Điều 75
Người tái định cư theo quyết định của cơ quan nhà nước
Khoản 9, Điều 75
Doanh nghiệp, HTX trong KCN cần nhà ở cho lao động
Khoản 10, Điều 75
Nhà khoa học, chuyên gia được NN giao nhiệm vụ NC
MỚI 2023
Khoản 11, Điều 75 — MỚI
Đối tượng khác theo quy định Chính phủ
Khoản 12, Điều 75
Điều kiện chung để mua/thuê/thuê mua NƠXH
Điều 76, Luật Nhà ở 2023 — áp dụng cho tất cả đối tượng
Điều kiện 1: Đúng đối tượng
Thuộc một trong 12 nhóm đối tượng được quy định tại Điều 75 Luật Nhà ở 2023. Trường hợp nhiều người cùng hộ thuộc nhiều nhóm, chỉ được tính một lần.
Điều kiện 2: Về nhà ở
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình; hoặc
- Có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 10 m²/người; hoặc
- Nhà ở hiện tại xuống cấp, hư hỏng.
Điều kiện 3: Thu nhập & Cư trú
- Thu nhập: Không phải nộp thuế TNCN (hoặc theo mức quy định của UBND tỉnh/TP).
- Cư trú: Có đăng ký thường trú/KT3 tại địa bàn dự án (hoặc làm việc tại KCN trên địa bàn).
Lưu ý: Điều kiện cụ thể có thể khác nhau theo từng nhóm đối tượng và quy định của UBND tỉnh/thành phố. Tham khảo bộ tài liệu theo đúng nhóm đối tượng để biết chi tiết.
Chính sách vay vốn ưu đãi
Ngân hàng Chính sách Xã hội & Ngân hàng thương mại được chỉ định
~5%
Lãi suất/năm
Ngân hàng CSXH — thấp hơn khoảng 50% so với lãi suất thương mại
80%
Tối đa giá trị hợp đồng
Mức vay tối đa theo Luật Nhà ở 2023 (tăng từ 70% so với Luật 2014)
25năm
Thời hạn vay tối đa
Tăng từ 15 năm (Luật 2014) lên 25 năm theo Luật 2023
Gói 140.000 tỷ đồng: Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo 4 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, VietinBank, Vietcombank) và NHCSXH triển khai gói vay lãi suất ưu đãi khoảng 4,8–5%/năm cho người mua NƠXH.
Trình tự thủ tục mua NƠXH
Theo Điều 22–28, Nghị định 100/2024/NĐ-CP
1
Chuẩn bị hồ sơ
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo đúng nhóm đối tượng. Xem bộ tài liệu được phân loại sẵn trên trang này.
2
Nộp hồ sơ
Nộp tại Ban quản lý dự án NƠXH hoặc UBND cấp huyện/Sở Xây dựng (tùy địa phương). Có thể nộp trực tuyến qua Cổng DVCQG.
3
Thẩm tra và xét duyệt
Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xét duyệt hồ sơ trong vòng 20–30 ngày làm việc.
4
Thông báo kết quả
Danh sách được duyệt công bố công khai tại dự án và trên website UBND/Sở Xây dựng.
5
Ký hợp đồng & Thanh toán
Ký hợp đồng mua bán/thuê mua với chủ đầu tư. Đặt cọc hoặc thanh toán đợt 1 theo tiến độ.
6
Nhận bàn giao và làm sổ
Nhận bàn giao nhà ở sau khi hoàn thành thanh toán. Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sổ hồng).
Câu hỏi thường gặp
Những thắc mắc phổ biến về chính sách NƠXH
Tôi đang thuê nhà, có được xét mua NƠXH không?
Có. Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, điều kiện về nhà ở là "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình" tại địa phương nộp đơn. Bạn đang thuê nhà, chưa sở hữu nhà → đủ điều kiện về nhà ở (vẫn phải đáp ứng điều kiện đối tượng và thu nhập).
Vợ/chồng tôi đã có nhà thì tôi có được xét không?
Theo quy định, tính nhà ở của cả hộ gia đình (vợ/chồng/con cùng hộ khẩu). Nếu vợ/chồng đã có nhà đứng tên hoặc diện tích bình quân ≥ 10m²/người thì thường không đủ điều kiện về nhà ở.
Đăng ký KT3 (tạm trú) có được xét mua NƠXH không?
Theo Luật Nhà ở 2023 và NĐ 100/2024, riêng nhóm công nhân trong KCN được đăng ký mua NƠXH tại địa bàn có KCN dù chỉ có đăng ký tạm trú (KT3). Các nhóm khác thông thường cần thường trú tại địa phương.
Thu nhập bao nhiêu thì được xét mua NƠXH?
Điều kiện thu nhập: không phải nộp thuế TNCN, tức là sau khi trừ tất cả giảm trừ (bản thân +11 triệu, người phụ thuộc +4,4 triệu/người/tháng) mà thu nhập chịu thuế vẫn bằng 0. Một số địa phương có quy định riêng về mức thu nhập tối đa.
Mua NƠXH rồi có bán được không?
Theo Điều 77 Luật NƠ 2023: Sau khi nhận bàn giao và được cấp Giấy chứng nhận, người mua được bán nhưng phải hoàn trả các ưu đãi (phần được giảm giá, lãi suất ưu đãi...) và chịu thuế TNCN theo quy định. Không bán trong thời gian 5 năm đầu kể từ ngày nộp đủ tiền.
Hồ sơ nộp xong bao lâu thì có kết quả?
Theo NĐ 100/2024, cơ quan có thẩm quyền phải thẩm tra và có kết quả trong vòng 20–30 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thực tế có thể khác nhau theo từng địa phương và dự án.
Sẵn sàng chuẩn bị hồ sơ?
Tải về bộ tài liệu đầy đủ theo đúng nhóm đối tượng ngay hôm nay.
Xem bộ tài liệu